中海·玖树满和一房一价表，最低5万起？
中海·玖树满和预售证公示，预计最早下周周中就会开盘，慢一点就是月底了。
咱们的一房一价表也新鲜出炉~这次预售证共476套房，除4/5号楼外，全部下证。而4/5号楼都是102户型，所以瞄准102户型的同学，这次只能选1/2号楼了。
目前整盘单价在5.0-6.1万之间。最低单价5.04万，在6号楼1层，是75平户型。
最高单价是6.1万，在3号楼10层，这是最好的次顶层。是120户型。得房率上有些失真，毕竟赠送不体现在官方的得房率里。
120㎡四室两厅三卫，是刚改福音还是市场妥协？
北京新房市场越来越偏改善化，已成为不争的事实。
过去3年的新房成交数表明，110㎡以上的改善户型成交占比越来越高，2025年北京新房成交套数里，110㎡以上的户型，占比高达54%。
也是在这种趋势下，改善户型越来越卷。
甚至今年出现了120㎡的四室两厅三卫的户型，代表项目是通州九棵树中海玖树满的121㎡户型，一边是开发商口中的“刚改黄金户型”，一边是来自买房人的的灵魂拷问：它是刚改客户的福音，还是市场下行期的妥协产物？
今天，我们就来拆解这款户型的真相，读懂北京楼市户型进化的底层逻辑。
1，120㎡四室三卫户型解决哪些痛点？
120㎡四室三卫户型相较于120㎡四室两卫户型，最大的区别是多了一个卫生间，匹配的买房人大多是多孩或者三代同堂的家庭。
假如你有孩子，还和老人一起住，双主卧套房的设计，就非常适合你。
早晚洗漱高峰，家人之间都不用再抢卫生间，即使老人晚上频繁起夜，也不会打扰到其他人休息，私密性很好。
就算以后你们家人又多了，多一个卫生间，也不用为家庭成员增加而妥协。
还有一个很重要的点，120平左右的四室三卫户型，总价会控制的很好，自住需求有限预算下，功能性拉到极致。
2，120㎡四室三卫，是户型设计的“进化”还是“倒退”？
我们判断一款户型设计是否进化，核心还是看它是不是匹配市场需求，符不符合当下环境人们居住理念的变化。
开发商设计出这款户型，是经过大量的市场调研和样本研究的，既然做过调研，那就说明有一部分买房人是有这个需求的，有需求就说明是设计的进化。
也得益于好房子政策高赠送率和3米层高的要求，过去一年多北京楼市的户型设计，进步非常明显，这类户型的空间利用率很高。
以前140㎡以上的四室两卫户型，现在110-120㎡面积段户型中，已经非常常见，甚至100㎡都可以设计成四室。
比如朝棠揽阅101㎡四室两卫、中建运河玖院的121㎡四室两卫、国贤府park110㎡四室两卫、未来城·星寰时代110㎡四室两卫户型。
得房率普遍超过90%，各个功能空间的面积还很宽阔，居住舒适度也有，开盘以后的销售数据也证明这类户型很受欢迎。
也由此可见，“小面积多功能”就是当下户型进化的一个方向。
市场在变化，人们的居住理念在发生转变，对于户型设计，也提出了更高要求，复合型、可变、适配性高，全龄友好型户型，正是现在人们所需要的。
在这过程中，一个已经发生的事实是：开发商的产品迭代能力正在快速提升，过去套娃式的户型设计已经不适应现在的市场环境。
120㎡四室三卫户型的出现，的确是当下市场户型设计的又一次进化。
既然是进化，我们就应该仔细扒扒中海玖树满和和国贤府PARK两个项目120㎡四室三卫户型的设计。
中海玖树满和121㎡四室两厅三卫
它的户型图里没有明确标注出来第三个卫生间，但是家政间可以改造成卫生间。
这款户型，四叶草设计布局很合理，四个卧室分别位于户型四角，互不干扰。
面宽进深为1:1.08，客厅、主次卧面宽都超过3.2米，采光通风效果会很好。
主卧约18㎡，尺度很宽敞，可布置2米大床、衣柜、书桌与梳妆台，明卫设计也是一大亮点。
三个次卧的面积都超过10㎡，非常实用，床、书桌、衣柜都能摆得下。我见过市场上很多项目主卧很大，但是北向次卧面积都只有8-9㎡的户型。
重要的是这个户型可变性很强，如果和老人一起住，家政间改成卫生间，老人用起来会更加便利。
唯一的缺点是入户门对着卫生间，家政间改成卫生间之后，洗衣机、烘干机要放在餐边柜那个位置，没有独立家政间用起来方便。
3，120㎡四室三卫，是开发商对市场妥协的结果还是刚改客户的福音？
很多人的看法可能会是：之所以要做120㎡的四室三卫户型，不就是这几年房地产市场实在太差，开发商为了自己的户型好去化，刻意把户型做小。
这必然是其中的一个因素，但不是全部。
市场变化的确起到了一定推动作用，开发商会为了房子好卖，去选择控面积、控总价。
好房子政策对小面积功能性改善户型的推动作用也很明显，以前的老规产品，得房率普遍在80%以下，建筑面积140㎡的房子，套内实得也就110㎡左右。
如今的好房子项目，动辄90%以上使用率，120㎡的户型就可以媲美以往140㎡以上的产品，这何尝不是进步呢？
而且在房子越来越回归居住属性的环境下，自住改善需求的买房人正在成为主力，他们对于居所的要求，首先是功能的完备性，其次是居住的舒适性。
120㎡四室三卫户型的出现，对于预算有限的刚改群体来说，的确是一个福音，不用花太多钱，就能买到一个三代人住在一起还很舒服的房子。
对于不差钱和家庭人口数量比较少的买房人来说，120㎡三室两卫都完全够用了，做四室三卫，就比较鸡肋。
4，120㎡左右的四室三卫，会不会成为主流？
从北京这两年的户型设计来看，开发商们对于改善户型的定位：功能性＞舒适性。
我们接触的粉丝中，他们购买行为也是如此，先追求功能性，再追求舒适性，现在大家的换房周期也长了许多，想一步到位的人也越来越多。
总之，120㎡四室三卫户型的核心，不是“面积的压缩”，而是“空间的优化”，不是“功能的妥协”，而是“需求的精准匹配
仅供大家参考哈~
整盘也没什么特殊户型，都很正常。以下是详细的一房一价表。
1号楼 102平
2号楼 102平
3号楼 120平
6号楼 75平
7号楼 89平
8号楼 89平
9号楼 75平
最后祝大家都能选到满意的房子。
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